*高法院公報：商品房買賣合同裁判規則16例
1.預約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當事人一方違反預約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預約的內容與對方簽訂本約合同的，應當向對方承擔違約責任。
——張勵與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
徐州市泉山區人民法院認為：具有相應行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預約合同在雙方當事人之間也產生拘束力，非經當事人協商一致不得更改，否則構成對預約合同的違約。預約權利人可以請求對方履行訂立本約的義務或者賠償損失。
本案中，雙方簽訂商品房預訂單后，因建設商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設日期拖延，在此過程中，***及徐州市**相繼出臺的有關行政法規對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進行了強制性規定，加上新的拆遷安置情況出現，致使商品房建設規劃變更、面積變化及建筑成本增加，應屬于不可預料的情形，不應視為被告同力創展公司故意違反預約合同。但同力公司在未取得商品房預售許可時即對尚未開工建設的商品房進行出售違反了有關的法律法規，其行為具有違法性；同時在與張勵簽訂商品房認購單時對于上述情況估計不足，其后又將認購書中列明的房號安置給他人，致使雙方失去了進一步協商并簽訂本約合同可能性，雙方簽訂的商品房預訂單終止履行，對此結果被告應承擔相應責任。因此，同力公司應將原來收取張勵的50000元予以退還，并應對張勵承擔違約責任。
2.違反預約合同，違約方給守約方造成的損失應根據訂立預約合同時商品的市場行情和現行商品的價格予以確定。
——張勵與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
徐州市泉山區人民法院認為：張勵在與同力創展公司簽訂預訂單后，有理由相信同力創展公司會按約定履行訂立本約合同的義務，從而喪失了按照預訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機會，因此同力創展公司因違約給張勵造成的損失應根據訂立預訂單時商品房的市場行情和現行商品房價格予以確定，但因同力創展公司所開發建設的房屋無論是結構還是建筑成本都與雙方簽訂預訂單時發生了重大的變化，因此張勵以同力創展公司開發建設房屋的現行銷售價格作為賠償標準亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及張勵向同力創展公司交納房款的數額，對于同力創展公司因違約給張勵造成的損失確定為150000元。
3.判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協議究竟是預約合同還是本約合同，*主要的是看見此類協議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容的，就可以認定此類協議已經具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應認定為預約合同。如果雙方當事人在協議中明確約定在具備商品房預售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協議應認定為預約合同。
——張勵與徐州市同力創展房地產有限公司商品房預售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
徐州市泉山區人民法院認為：雙方簽訂的《橙黃時代小區彩園組團商品房預訂單》對于雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預訂單時作為買賣標的物的商品房尚處在規劃之中而沒有進行施工，同力創展公司也沒有取得商品房預售許可，所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責任等等諸多直接影響雙方權利義務的重要條款在預訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時協商一致達成；事實上，雙方在該預訂單中通篇所用的詞語表達為“預訂”、“預計”、“預繳(購房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前，乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說明雙方在簽訂該認購單時對于該行為的性質為預約合同的認識是明確而不存在疑意的。因此，法院確認雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區彩園組團商品房預訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預約合同，張勵要求同力創展公司以該商品房預訂單為依據履行商品房交付義務的主張不能成立。
4.根據合同的相對性原則，涉案合同一方當事人以案外人違約為由，主張在涉案合同履行中行使不安抗辯權的，人民法院不予支持。
——俞財新與福建華辰房地產有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預約)合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2011年第8期）
*高法院認為：俞財新主張不安抗辯權的理由是華辰公司喪失商業信譽，依據是其與福州華辰公司簽訂另一購房合同后，福州華辰公司將合同約定的房屋設定抵押。然而，福州華辰公司與華辰公司是兩個不同的法人，以案外人違約為由在本案合同履行中行使不安抗辯權，不符合合同相對性原則。根據《合同法》第六十八條的規定，俞財新關于其行使不安抗辯權的主張，依據不足?！逗贤ā返诹艞l規定了行使不安抗辯權的要件，即使俞財新有權行使不安抗辯權，也應當及時通知對方。但無證據證明俞財新履行過通知義務。因此，俞財新關于其行使不安抗辯權的主張，缺乏事實和法律依據，本院不予支持。
5.善意買受人根據不動產登記的公示公信原則，確信登記的權利狀態與現實狀態相一致，此信賴利益應予保護；根據區分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應影響合同效力。這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應當認定有效。
——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
上海市長寧區人民法院認為：涉訟買賣合同對標的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產登記簿記載的內容一致。該不動產登記簿記載的內容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權利人，依法享有該房屋的所有權和土地使用權；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權利的正確性推定效力，可推定登記的權利狀態、范圍與現實的客觀狀態相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權利內容的狀態而受影響。
原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。因此，原告對于本案糾紛的發生無過錯，應屬善意信賴不動產登記信息的合同當事人，法律應當保護原告的此種信賴利益，此亦系強化不動產公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機關限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據我國《物權法》區分原則，轉讓不動產的合同，除法律另有規定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規定的無效情形，應屬有效。
6.行政機關對涉訟房屋的權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。出賣人負有將房屋恢復至原登記的權利狀態并消除行政限制的義務。在買受人同意按現狀交付并自愿承擔恢復原狀義務的情況下，出賣人應按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復原狀、消除行政限制后協助完成過戶手續。
——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
上海市長寧區人民法院認為：雖然行政機關對涉訟房屋的權利轉移作出限制，但物權未滅失，不能就此認定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機關限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續；被告即使未出售房屋，也應按照行政機關的要求進行整改，使房屋恢復至合法狀態，恢復原狀系被告應盡的行政法上的義務。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應依誠實信用原則**履行合同義務；對于涉訟房屋存在的違法狀態，應自行采取相應措施予以消除后交付原告。
經法院釋明，原告丁福如同意被告按現狀交付房屋，并自愿替代被告承擔恢復原狀的義務，原告的意思表示不違反法律、行政法規的禁止性規定，亦符合行政機關的執法目的，法院予以準許。原告在恢復原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應與登記內容一致，質量應符合**規定的建筑標準。被告應于原告恢復原狀、通過行政機關審查認可并撤銷交易限制后再協助原告辦理產權手續。
7.合同解除導致合同關系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現為違約責任，而是返還不當得利、賠償損失等形式的民事責任。
——廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產開發有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2010年第5期）
新解：《*高人民法院關于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》（法發〔2009〕40號）第8條規定：“合同解除后，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理?！倍逗贤ā返诰攀藯l規定，合同權利義務終止，不影響合同中結算和清理條款的效力。可以看出，該指導意見肯定了違約金條款屬于“合同中結算和清理條款”，且不因合同解除而失效?！?高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）第二十六條規定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續適用違約金條款的，人民法院應予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法**百一十四條第二款的規定處理”。據此，違約金條款和合同的解除可以并存。
原裁判：（*高法院認為：依照合同法第九十七條的規定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失?！币虼耍贤獬?，應由泳臣公司返還桂冠公司的購房款和利息。關于桂冠公司主張的雙倍返還定金問題，《補充協議》第2．3．4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費用作為已付部分土地補償費”，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履約定金性質的50萬元因《補充協議》重新約定為預付土地款而不再具有定金性質。因此，不應予以返還。
關于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴訟請求。本院認為，合同解除的法律效果是使合同關系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責任承擔方式也不表現為支付違約金。因此，對桂冠公司要求支付違約金的主張，本院亦不予支持。鑒于本案合同解除后桂冠公司另行購買辦公樓等需要支付費用，而泳臣公司專門按照桂冠公司的要求定向建設的住宅樓和商品住宅小區，合同不履行后也會給泳臣公司造成一定損失。綜合考慮本案的實際情況，本院酌定泳臣公司賠償桂冠公司損失1000萬元。）
8.房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。
——上海中原物業顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（*高人民法院指導案例1號）
上海市第二中級人民法院生效裁判認為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產求購確認書》屬于居間合同性質，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應得的傭金，該約定并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，應認定有效。根據該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機會等條件。
如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，則買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構成“跳單”違約。本案中，原產權人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機會，故不構成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。
9.建設行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件，在關于房屋建筑工程質量的訴訟中僅屬訴訟證據，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應當依法認定房屋存在質量缺陷。
——楊珺訴東臺市東盛房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2010年第10期）
東臺市人民法院認為：在當事人對房屋建筑工程質量提起的訴訟中，建設單位提供的有關行政管理部門的批準文件，以及勘察、設計、施工、工程監理等單位的質量合格文件，只能作為證據使用，對人民法院認定事實不具有當然的確定力和拘束力。本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經司法鑒定結論證實系溫度變化時結構材料不均勻收縮所致，屋面設計瑕疵和墻體砌筑質量較差導致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認定本案被告出售給原告的房屋存在質量缺陷，被告認為房屋的施工設計文件經有關行政部門審核批準、房屋竣工后經有關單位驗收合格，因此應當認定房屋質量合格的理由，不予采納。
10.除有特別約定外，房屋出賣人應當保證房屋質量符合工程建設強制性標準以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質量缺陷為由向出賣人主張修復等民事責任的，人民法院應當予以支持。
——楊珺訴東臺市東盛房地產開發有限公司商品房銷售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2010年第10期）
東臺市人民法院認為：根據合同法**百一十一條的規定，對于質量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任。*高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。”
本案中，被告交付給原告楊珺的房屋因出現裂縫滲漏質量問題嚴重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的民事責任，依法應予支持，被告應當按照南京東南建設工程**鑒定有限公司作出的第sf207078-1號鑒定報告中所明確的整改修復方案履行修復義務。關于原告要求被告承擔根治修復房屋裂縫滲漏的相關費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發生，不予支持。
11.預約合同，一般指雙方當事人為將來訂立確定性本合同而達成的合意。
——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2008年第4期）
上海市第二中級人民法院認為：預約合同，一般指當事人雙方為將來訂立確定性本合同而達成的合意。金軒大邸公司與仲崇清簽訂的《金軒大邸商鋪認購意向書》是雙方當事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規的強制性規定，其效力應予認定。雙方在涉案意向書中所指向的商鋪并非虛構，所約定的房屋買賣意向存在現實履行的基礎。同時，該意向書明確了雙方當事人的基本情況，對擬購商鋪的面積、價款計算、認購時間等均作了較為清晰且適于操作的約定。這表明雙方當事人經過磋商，就條件成就時實際進行商鋪買賣的主要內容達成了合意，對將來正式簽署房屋買賣合同進行了預先安排，并以書面形式明確將來商鋪正式預售時金軒大邸公司優先同仲崇清訂立正式的商品房預售合同。綜上，涉案意向書是具有法律約束力的預約合同。
12.預約合同生效后，雙方當事人均應當按照約定履行自己的義務。一方當事人未盡義務導致本合同的談判、磋商不能進行，構成違約的，應當承擔相應的違約責任。
——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產項目開發有限公司合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2008年第4期）
上海市第二中級人民法院認為：合同當事人不僅應依照誠實信用的原則行使合同權利，而且在履行合同義務中也應以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規避合同約定的義務。金軒大邸公司未按約履行其通知義務，并將商鋪銷售一空，導致涉案意向書中雙方約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實現，甚至在爭議發生時主張雙方簽訂的意向書無效，其行為違背了民事活動中應遵循的誠實信用原則，應認定為違約。金軒大邸公司的違約行為導致守約方仲崇清喪失了優先認購涉案商鋪的機會，使合同的根本目的不能實現，金軒大邸公司也承認雙方現已無法按照涉案意向書的約定繼續履行。因此，金軒大邸公司應當承擔相應的違約責任。
13.對所購房屋顯而易見的瑕疵，業主主張已經在開發商收執的《業主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發商拒不提交有業主簽字的《業主入住驗收單》，卻以業主已經入住為由，主張業主對房屋現狀認可。根據*高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》，可以推定業主關于已提出異議的主張成立。
——黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2006年第2期）
北京市**中級人民法院認為：房屋是價值昂貴的不動產，日常生活經驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業主收房時一般不會輕易忽視。黃穎在一審中一再陳述，收房時對窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業主入住驗收單》上明確提出書面異議。《業主入住驗收單》是美晟房產公司單方保存的證據，經法院要求，美晟房產公司拒不提交。*高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》第七十五條規定：“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立?！睋?，可以推定黃穎關于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。
14.根據合同法**百零七條規定，交付房屋不符合商品房預售合同中的約定，應由開發商向業主承擔違約責任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符合建筑規范，均屬另一法律關系，不能成為開發商不違約或者免除違約責任的理由。
——黃穎訴美晟房產公司商品房預售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2006年第2期）
北京市**中級人民法院認為：在美晟房產公司與黃穎簽訂的合同中，沒有約定預售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而美晟房產公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產公司履行合同義務不符合約定，依法應承擔違約責任。至于安裝鋼梁是否經過行政審批與是否符合建筑規范，屬另一法律關系，不能成為美晟房產公司不構成違約或者免除違約責任的理由。業主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內各項設施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業主簽訂《商品房買賣合同》要達到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設計有限公司證明在技術上可行，又可以用較低的成本補救裝飾鋼梁帶來的不當影響，此意見應予采納。
15.房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買賣合同約定面積的，應按照*高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定處理。
——長城公司訴遠洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2004年第10期）
北京市西城區人民法院認為：根據《*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，實測面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人。但長城公司在與遠洋大廈公司簽訂的購房合同中，已經約定實際面積與暫測面積的差別不超過±5％(不含)時，應按照合同房屋售價進行結算，雙方當事人應遵守該約定。故本案應以雙方在合同中約定的5％作為追究遠洋大廈公司違約責任的起點，即實際面積與暫測面積的差別在5％(不含)之內部分的房款，按照雙方當事人在合同中約定的售價予以返還，而實際面積與暫測面積的差別在5％之外的房款，應按照《*高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，由遠洋大廈公司雙倍返還。
16.房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設公司房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2004年第8期）
河南省高級人民法院認為：滎陽一建雖然因工程價款優先受償權而占有部分房產，但并未實際取得所有權，它通過與配套建設公司的合同所取得的權利只是對房屋的占有權、使用權、收益權，不能對抗水利管理局所享有的權利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權利也可以通過其他途徑進行保護。配套建設公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。