*高法院公報：商品房買賣合同裁判規(guī)則16例
1.預(yù)約合同是一種約定將來訂立一定合同的合同。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或無法按照預(yù)約的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。
——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：具有相應(yīng)行為能力的人在意思表示真實的情況下簽訂的預(yù)約合同在雙方當(dāng)事人之間也產(chǎn)生拘束力，非經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致不得更改，否則構(gòu)成對預(yù)約合同的違約。預(yù)約權(quán)利人可以請求對方履行訂立本約的義務(wù)或者賠償損失。
本案中，雙方簽訂商品房預(yù)訂單后，因建設(shè)商品房用地拆遷安置問題致使商品房開工建設(shè)日期拖延，在此過程中，***及徐州市**相繼出臺的有關(guān)行政法規(guī)對于新建商品房的建筑面積、施工工藝及材料進(jìn)行了強(qiáng)制性規(guī)定，加上新的拆遷安置情況出現(xiàn)，致使商品房建設(shè)規(guī)劃變更、面積變化及建筑成本增加，應(yīng)屬于不可預(yù)料的情形，不應(yīng)視為被告同力創(chuàng)展公司故意違反預(yù)約合同。但同力公司在未取得商品房預(yù)售許可時即對尚未開工建設(shè)的商品房進(jìn)行出售違反了有關(guān)的法律法規(guī)，其行為具有違法性；同時在與張勵簽訂商品房認(rèn)購單時對于上述情況估計不足，其后又將認(rèn)購書中列明的房號安置給他人，致使雙方失去了進(jìn)一步協(xié)商并簽訂本約合同可能性，雙方簽訂的商品房預(yù)訂單終止履行，對此結(jié)果被告應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因此，同力公司應(yīng)將原來收取張勵的50000元予以退還，并應(yīng)對張勵承擔(dān)違約責(zé)任。
2.違反預(yù)約合同，違約方給守約方造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)約合同時商品的市場行情和現(xiàn)行商品的價格予以確定。
——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：張勵在與同力創(chuàng)展公司簽訂預(yù)訂單后，有理由相信同力創(chuàng)展公司會按約定履行訂立本約合同的義務(wù)，從而喪失了按照預(yù)訂單約定的房屋價格與他人另訂購房合同的機(jī)會，因此同力創(chuàng)展公司因違約給張勵造成的損失應(yīng)根據(jù)訂立預(yù)訂單時商品房的市場行情和現(xiàn)行商品房價格予以確定，但因同力創(chuàng)展公司所開發(fā)建設(shè)的房屋無論是結(jié)構(gòu)還是建筑成本都與雙方簽訂預(yù)訂單時發(fā)生了重大的變化，因此張勵以同力創(chuàng)展公司開發(fā)建設(shè)房屋的現(xiàn)行銷售價格作為賠償標(biāo)準(zhǔn)亦顯失公平，法院不予采納。綜合考量商品房市場的價格變動過程以及張勵向同力創(chuàng)展公司交納房款的數(shù)額，對于同力創(chuàng)展公司因違約給張勵造成的損失確定為150000元。
3.判斷商品房買賣中的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同，*主要的是看見此類協(xié)議是否具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容的，就可以認(rèn)定此類協(xié)議已經(jīng)具備了商品房買賣合同本約的條件；反之，則應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
——張勵與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
徐州市泉山區(qū)人民法院認(rèn)為：雙方簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況(包括房號、建筑面積)、單價、付款時間進(jìn)行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒有進(jìn)行施工，同力創(chuàng)展公司也沒有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對商品房的交付時間、辦證時間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時協(xié)商一致達(dá)成；事實上，雙方在該預(yù)訂單中通篇所用的詞語表達(dá)為“預(yù)訂”、“預(yù)計”、“預(yù)繳(購房款)”，其第五條更是明確約定“在甲方(被告)通知簽定(訂)《商品房銷售合同》之前，乙方(原告)可隨時提出退房……在乙方按照本條約定簽定(訂)《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說明雙方在簽訂該認(rèn)購單時對于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識是明確而不存在疑意的。因此，法院確認(rèn)雙方于2004年2月16日簽訂的《橙黃時代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》是以將來簽訂商品房銷售(買賣)合同為目的的預(yù)約合同，張勵要求同力創(chuàng)展公司以該商品房預(yù)訂單為依據(jù)履行商品房交付義務(wù)的主張不能成立。
4.根據(jù)合同的相對性原則，涉案合同一方當(dāng)事人以案外人違約為由，主張在涉案合同履行中行使不安抗辯權(quán)的，人民法院不予支持。
——俞財新與福建華辰房地產(chǎn)有限公司、魏傳瑞商品房買賣(預(yù)約)合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2011年第8期）
*高法院認(rèn)為：俞財新主張不安抗辯權(quán)的理由是華辰公司喪失商業(yè)信譽(yù)，依據(jù)是其與福州華辰公司簽訂另一購房合同后，福州華辰公司將合同約定的房屋設(shè)定抵押。然而，福州華辰公司與華辰公司是兩個不同的法人，以案外人違約為由在本案合同履行中行使不安抗辯權(quán)，不符合合同相對性原則。根據(jù)《合同法》第六十八條的規(guī)定，俞財新關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張，依據(jù)不足。《合同法》第六十九條規(guī)定了行使不安抗辯權(quán)的要件，即使俞財新有權(quán)行使不安抗辯權(quán)，也應(yīng)當(dāng)及時通知對方。但無證據(jù)證明俞財新履行過通知義務(wù)。因此，俞財新關(guān)于其行使不安抗辯權(quán)的主張，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
5.善意買受人根據(jù)不動產(chǎn)登記的公示公信原則，確信登記的權(quán)利狀態(tài)與現(xiàn)實狀態(tài)相一致，此信賴?yán)鎽?yīng)予保護(hù)；根據(jù)區(qū)分原則，房屋因附有違法建筑而無法過戶屬合同履行范疇，不應(yīng)影響合同效力。這類合同如不具備《合同法》第52條的無效情形，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
上海市長寧區(qū)人民法院認(rèn)為：涉訟買賣合同對標(biāo)的物坐落位置、建筑面積、房屋類型等的約定，與不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容一致。該不動產(chǎn)登記簿記載的內(nèi)容具有公示、公信效力，一方面表明被告為涉訟房屋的登記權(quán)利人，依法享有該房屋的所有權(quán)和土地使用權(quán)；另一方面表明涉訟房屋的登記信息具有權(quán)利的正確性推定效力，可推定登記的權(quán)利狀態(tài)、范圍與現(xiàn)實的客觀狀態(tài)相符，善意相對人因信賴該登記的正確性而與登記權(quán)利人簽訂合同，該合同的效力不因登記的錯誤或權(quán)利內(nèi)容的狀態(tài)而受影響。
原、被告簽訂買賣合同時，雖然房屋現(xiàn)狀已與登記信息不一致，但雙方在合同中記載的仍是登記的房屋狀況，且被告石磊未舉證證明其于簽訂買賣合同時，已將涉訟房屋現(xiàn)狀與登記信息不符的事實如實告知原告丁福如。因此，原告對于本案糾紛的發(fā)生無過錯，應(yīng)屬善意信賴不動產(chǎn)登記信息的合同當(dāng)事人，法律應(yīng)當(dāng)保護(hù)原告的此種信賴?yán)?，此亦系?qiáng)化不動產(chǎn)公示、公信效力的要求。雖然涉訟房屋被行政機(jī)關(guān)限制交易，買賣合同的履行可能存在障礙，但根據(jù)我國《物權(quán)法》區(qū)分原則，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時生效，未辦理無權(quán)登記，不影響合同效力，因此，不能因涉訟房屋過戶存在障礙就否認(rèn)其買賣合同的有效性。原、被告就涉訟房屋簽訂的買賣合同，不具備我國《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，應(yīng)屬有效。
6.行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實上履行不能。出賣人負(fù)有將房屋恢復(fù)至原登記的權(quán)利狀態(tài)并消除行政限制的義務(wù)。在買受人同意按現(xiàn)狀交付并自愿承擔(dān)恢復(fù)原狀義務(wù)的情況下，出賣人應(yīng)按誠實信用原則將房屋交付買受人，并于買受人將房屋恢復(fù)原狀、消除行政限制后協(xié)助完成過戶手續(xù)。
——丁福如與石磊房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2012年第12期）
上海市長寧區(qū)人民法院認(rèn)為：雖然行政機(jī)關(guān)對涉訟房屋的權(quán)利轉(zhuǎn)移作出限制，但物權(quán)未滅失，不能就此認(rèn)定買賣合同法律上或事實上履行不能。行政機(jī)關(guān)限制交易的目的在于督促違法行為人糾正違法行為，履行法律手續(xù)；被告即使未出售房屋，也應(yīng)按照行政機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行整改，使房屋恢復(fù)至合法狀態(tài)，恢復(fù)原狀系被告應(yīng)盡的行政法上的義務(wù)。被告石磊明知涉訟房屋附有違法建筑仍予出售，應(yīng)依誠實信用原則**履行合同義務(wù)；對于涉訟房屋存在的違法狀態(tài)，應(yīng)自行采取相應(yīng)措施予以消除后交付原告。
經(jīng)法院釋明，原告丁福如同意被告按現(xiàn)狀交付房屋，并自愿替代被告承擔(dān)恢復(fù)原狀的義務(wù)，原告的意思表示不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦符合行政機(jī)關(guān)的執(zhí)法目的，法院予以準(zhǔn)許。原告在恢復(fù)原狀時，房屋的四至、外觀形狀、層高等應(yīng)與登記內(nèi)容一致，質(zhì)量應(yīng)符合**規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)。被告應(yīng)于原告恢復(fù)原狀、通過行政機(jī)關(guān)審查認(rèn)可并撤銷交易限制后再協(xié)助原告辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。
7.合同解除導(dǎo)致合同關(guān)系歸于消滅，故合同解除的法律后果不表現(xiàn)為違約責(zé)任，而是返還不當(dāng)?shù)美?、賠償損失等形式的民事責(zé)任。
——廣西桂冠電力股份有限公司與廣西泳臣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2010年第5期）
新解：《*高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔2009〕40號）第8條規(guī)定：“合同解除后，當(dāng)事人主張違約金條款繼續(xù)有效的，人民法院可以根據(jù)合同法第九十八條的規(guī)定進(jìn)行處理。”而《合同法》第九十八條規(guī)定，合同權(quán)利義務(wù)終止，不影響合同中結(jié)算和清理條款的效力。可以看出，該指導(dǎo)意見肯定了違約金條款屬于“合同中結(jié)算和清理條款”，且不因合同解除而失效。《*高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）第二十六條規(guī)定：“買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法**百一十四條第二款的規(guī)定處理”。據(jù)此，違約金條款和合同的解除可以并存。
原裁判：（*高法院認(rèn)為：依照合同法第九十七條的規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！币虼?，合同解除后，應(yīng)由泳臣公司返還桂冠公司的購房款和利息。關(guān)于桂冠公司主張的雙倍返還定金問題，《補(bǔ)充協(xié)議》第2．3．4條約定：“桂冠公司在2005年3月30日前支付的費用作為已付部分土地補(bǔ)償費”，因此，桂冠公司于2003年4月16日支付的具有履約定金性質(zhì)的50萬元因《補(bǔ)充協(xié)議》重新約定為預(yù)付土地款而不再具有定金性質(zhì)。因此，不應(yīng)予以返還。
關(guān)于桂冠公司要求泳臣公司支付工期逾期違約金和泳臣公司擅自抵押土地的違約金的訴訟請求。本院認(rèn)為，合同解除的法律效果是使合同關(guān)系歸于消滅，解除合同的后果，違約方的責(zé)任承擔(dān)方式也不表現(xiàn)為支付違約金。因此，對桂冠公司要求支付違約金的主張，本院亦不予支持。鑒于本案合同解除后桂冠公司另行購買辦公樓等需要支付費用，而泳臣公司專門按照桂冠公司的要求定向建設(shè)的住宅樓和商品住宅小區(qū)，合同不履行后也會給泳臣公司造成一定損失。綜合考慮本案的實際情況，本院酌定泳臣公司賠償桂冠公司損失1000萬元。）
8.房屋買賣居間合同中關(guān)于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當(dāng)賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得相同房源信息的，買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構(gòu)成違約。
——上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案（*高人民法院指導(dǎo)案例1號）
上海市第二中級人民法院生效裁判認(rèn)為：中原公司與陶德華簽訂的《房地產(chǎn)求購確認(rèn)書》屬于居間合同性質(zhì)，其中第2.4條的約定，屬于房屋買賣居間合同中常有的禁止“跳單”格式條款，其本意是為防止買方利用中介公司提供的房源信息卻“跳”過中介公司購買房屋，從而使中介公司無法得到應(yīng)得的傭金，該約定并不存在免除一方責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的情形，應(yīng)認(rèn)定有效。根據(jù)該條約定，衡量買方是否“跳單”違約的關(guān)鍵，是看買方是否利用了該中介公司提供的房源信息、機(jī)會等條件。
如果買方并未利用該中介公司提供的信息、機(jī)會等條件，而是通過其他公眾可以獲知的正當(dāng)途徑獲得同一房源信息，則買方有權(quán)選擇報價低、服務(wù)好的中介公司促成房屋買賣合同成立，而不構(gòu)成“跳單”違約。本案中，原產(chǎn)權(quán)人通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，陶德華及其家人分別通過不同的中介公司了解到同一房源信息，并通過其他中介公司促成了房屋買賣合同成立。因此，陶德華并沒有利用中原公司的信息、機(jī)會，故不構(gòu)成違約，對中原公司的訴訟請求不予支持。
9.建設(shè)行政主管部門的審批文件以及建筑工程勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件，在關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量的訴訟中僅屬訴訟證據(jù)，對人民法院認(rèn)定事實不具有當(dāng)然的確定力和拘束力，如果存在房屋裂縫、滲漏等客觀事實，并且該客觀事實確系建筑施工所致，則人民法院應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定房屋存在質(zhì)量缺陷。
——楊珺訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2010年第10期）
東臺市人民法院認(rèn)為：在當(dāng)事人對房屋建筑工程質(zhì)量提起的訴訟中，建設(shè)單位提供的有關(guān)行政管理部門的批準(zhǔn)文件，以及勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位的質(zhì)量合格文件，只能作為證據(jù)使用，對人民法院認(rèn)定事實不具有當(dāng)然的確定力和拘束力。本案中，原告購買的房屋存在裂縫、滲漏等問題，這是一個客觀事實，并且該客觀事實經(jīng)司法鑒定結(jié)論證實系溫度變化時結(jié)構(gòu)材料不均勻收縮所致，屋面設(shè)計瑕疵和墻體砌筑質(zhì)量較差導(dǎo)致頂部樓層溫度裂縫明顯。綜合以上三點，足以認(rèn)定本案被告出售給原告的房屋存在質(zhì)量缺陷，被告認(rèn)為房屋的施工設(shè)計文件經(jīng)有關(guān)行政部門審核批準(zhǔn)、房屋竣工后經(jīng)有關(guān)單位驗收合格，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋質(zhì)量合格的理由，不予采納。
10.除有特別約定外，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)保證房屋質(zhì)量符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定，房屋買受人因房屋存在質(zhì)量缺陷為由向出賣人主張修復(fù)等民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
——楊珺訴東臺市東盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2010年第10期）
東臺市人民法院認(rèn)為：根據(jù)合同法**百一十一條的規(guī)定，對于質(zhì)量不符合約定的，買受人可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責(zé)任。*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同或賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！?
本案中，被告交付給原告楊珺的房屋因出現(xiàn)裂縫滲漏質(zhì)量問題嚴(yán)重影響居住使用，原告選擇要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的民事責(zé)任，依法應(yīng)予支持，被告應(yīng)當(dāng)按照南京東南建設(shè)工程**鑒定有限公司作出的第sf207078-1號鑒定報告中所明確的整改修復(fù)方案履行修復(fù)義務(wù)。關(guān)于原告要求被告承擔(dān)根治修復(fù)房屋裂縫滲漏的相關(guān)費用的訴訟請求，因該費用尚未實際發(fā)生，不予支持。
11.預(yù)約合同，一般指雙方當(dāng)事人為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。
——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2008年第4期）
上海市第二中級人民法院認(rèn)為：預(yù)約合同，一般指當(dāng)事人雙方為將來訂立確定性本合同而達(dá)成的合意。金軒大邸公司與仲崇清簽訂的《金軒大邸商鋪認(rèn)購意向書》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違背法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其效力應(yīng)予認(rèn)定。雙方在涉案意向書中所指向的商鋪并非虛構(gòu)，所約定的房屋買賣意向存在現(xiàn)實履行的基礎(chǔ)。同時，該意向書明確了雙方當(dāng)事人的基本情況，對擬購商鋪的面積、價款計算、認(rèn)購時間等均作了較為清晰且適于操作的約定。這表明雙方當(dāng)事人經(jīng)過磋商，就條件成就時實際進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成了合意，對將來正式簽署房屋買賣合同進(jìn)行了預(yù)先安排，并以書面形式明確將來商鋪正式預(yù)售時金軒大邸公司優(yōu)先同仲崇清訂立正式的商品房預(yù)售合同。綜上，涉案意向書是具有法律約束力的預(yù)約合同。
12.預(yù)約合同生效后，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。一方當(dāng)事人未盡義務(wù)導(dǎo)致本合同的談判、磋商不能進(jìn)行，構(gòu)成違約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
——仲崇清訴上海市金軒大邸房地產(chǎn)項目開發(fā)有限公司合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2008年第4期）
上海市第二中級人民法院認(rèn)為：合同當(dāng)事人不僅應(yīng)依照誠實信用的原則行使合同權(quán)利，而且在履行合同義務(wù)中也應(yīng)以善意的方式，依照誠實信用的原則履行，不得規(guī)避合同約定的義務(wù)。金軒大邸公司未按約履行其通知義務(wù)，并將商鋪銷售一空，導(dǎo)致涉案意向書中雙方約定將來正式簽訂商鋪買賣合同的根本目的無法實現(xiàn)，甚至在爭議發(fā)生時主張雙方簽訂的意向書無效，其行為違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實信用原則，應(yīng)認(rèn)定為違約。金軒大邸公司的違約行為導(dǎo)致守約方仲崇清喪失了優(yōu)先認(rèn)購涉案商鋪的機(jī)會，使合同的根本目的不能實現(xiàn)，金軒大邸公司也承認(rèn)雙方現(xiàn)已無法按照涉案意向書的約定繼續(xù)履行。因此，金軒大邸公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
13.對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主主張已經(jīng)在開發(fā)商收執(zhí)的《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議。開發(fā)商拒不提交有業(yè)主簽字的《業(yè)主入住驗收單》，卻以業(yè)主已經(jīng)入住為由，主張業(yè)主對房屋現(xiàn)狀認(rèn)可。根據(jù)*高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，可以推定業(yè)主關(guān)于已提出異議的主張成立。
——黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2006年第2期）
北京市**中級人民法院認(rèn)為：房屋是價值昂貴的不動產(chǎn)，日常生活經(jīng)驗法則說明，對所購房屋顯而易見的瑕疵，業(yè)主收房時一般不會輕易忽視。黃穎在一審中一再陳述，收房時對窗外有裝飾鋼梁一事，其已在《業(yè)主入住驗收單》上明確提出書面異議?！稑I(yè)主入住驗收單》是美晟房產(chǎn)公司單方保存的證據(jù)，經(jīng)法院要求，美晟房產(chǎn)公司拒不提交。*高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第七十五條規(guī)定：“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對方當(dāng)事人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立?！睋?jù)此，可以推定黃穎關(guān)于收房時已對窗外有鋼梁一事提出書面異議的主張成立。
14.根據(jù)合同法**百零七條規(guī)定，交付房屋不符合商品房預(yù)售合同中的約定，應(yīng)由開發(fā)商向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任。交付房屋改變的建筑事項，無論是否經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或者是否符合建筑規(guī)范，均屬另一法律關(guān)系，不能成為開發(fā)商不違約或者免除違約責(zé)任的理由。
——黃穎訴美晟房產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2006年第2期）
北京市**中級人民法院認(rèn)為：在美晟房產(chǎn)公司與黃穎簽訂的合同中，沒有約定預(yù)售的房屋外有裝飾鋼梁；在美晟房產(chǎn)公司給黃穎展示的沙盤上，房屋模型外也沒有裝飾鋼梁；而美晟房產(chǎn)公司交付給黃穎的房屋，窗外卻有裝飾鋼梁遮擋。美晟房產(chǎn)公司履行合同義務(wù)不符合約定，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于安裝鋼梁是否經(jīng)過行政審批與是否符合建筑規(guī)范，屬另一法律關(guān)系，不能成為美晟房產(chǎn)公司不構(gòu)成違約或者免除違約責(zé)任的理由。業(yè)主花費巨額資金購買房屋，注重的不是房屋外墻立面美觀，而是房屋內(nèi)各項設(shè)施是否有利于居住使用。只有在這一前提下，黃穎才可能與美晟房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》。衡法酌理，不能為保全鋼梁的裝飾功能，而犧牲業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》要達(dá)到的合同目的。黃穎主張將裝飾橫梁上移55厘米，既有北京首都工程建筑設(shè)計有限公司證明在技術(shù)上可行，又可以用較低的成本補(bǔ)救裝飾鋼梁帶來的不當(dāng)影響，此意見應(yīng)予采納。
15.房屋出賣人交付使用的房屋建筑面積超出商品房買賣合同約定面積的，應(yīng)按照*高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定處理。
——長城公司訴遠(yuǎn)洋大廈公司商品房買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2004年第10期）
北京市西城區(qū)人民法院認(rèn)為：根據(jù)《*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，實測面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)(含3％)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人。但長城公司在與遠(yuǎn)洋大廈公司簽訂的購房合同中，已經(jīng)約定實際面積與暫測面積的差別不超過±5％(不含)時，應(yīng)按照合同房屋售價進(jìn)行結(jié)算，雙方當(dāng)事人應(yīng)遵守該約定。故本案應(yīng)以雙方在合同中約定的5％作為追究遠(yuǎn)洋大廈公司違約責(zé)任的起點，即實際面積與暫測面積的差別在5％(不含)之內(nèi)部分的房款，按照雙方當(dāng)事人在合同中約定的售價予以返還，而實際面積與暫測面積的差別在5％之外的房款，應(yīng)按照《*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，由遠(yuǎn)洋大廈公司雙倍返還。
16.房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。
——三門峽水利管理局訴鄭州市配套建設(shè)公司房屋買賣合同糾紛案（載《*高人民法院公報》2004年第8期）
河南省高級人民法院認(rèn)為：滎陽一建雖然因工程價款優(yōu)先受償權(quán)而占有部分房產(chǎn)，但并未實際取得所有權(quán)，它通過與配套建設(shè)公司的合同所取得的權(quán)利只是對房屋的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)，不能對抗水利管理局所享有的權(quán)利。此外，房屋尚未竣工交付使用，滎陽一建和左坤鵬等24位購房人的權(quán)利也可以通過其他途徑進(jìn)行保護(hù)。配套建設(shè)公司作為房屋買賣合同的出賣人，在收取了買受人支付的大部分款項后，不能以房屋的工程價款需優(yōu)先受償為由，拒絕按合同約定向房屋買受人交付房屋。