*高法：房地產(chǎn)糾紛案件指南，這20條裁判規(guī)則！
1、**收回由集體使用的國有土地，該土地的承包經(jīng)營權(quán)人是否有權(quán)分得部分土地補(bǔ)償費(fèi)？
1999年1月1日施行的《土地管理法》第58條規(guī)定：“有下列情形之一的，由有關(guān)人民**土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民**或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民**批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的……對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?！?*收回由農(nóng)民集體使用的國有土地，其土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)當(dāng)支付給農(nóng)民集體和該土地的承包經(jīng)營權(quán)人。
（執(zhí)筆人：楊永清）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第39輯）第140-146頁。
2、房屋租賃合同未到期，出租人強(qiáng)行解除房屋租賃合同并將房屋出租給善意第三人，原承租人不能請(qǐng)求繼續(xù)履行合同
根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定，違約責(zé)任的承擔(dān)方式有繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等。一方當(dāng)事人在另一方當(dāng)事人違約的情況下，請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，人民法院除審查當(dāng)事人違約的事實(shí)外，還應(yīng)該審查當(dāng)事人的申請(qǐng)是否符合我國《合同法》第110條規(guī)定，如果當(dāng)事人申請(qǐng)繼續(xù)履行在法律上或者事實(shí)上不能履行的，人民法院不應(yīng)支持當(dāng)事人的請(qǐng)求。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第39輯）第169-172頁。
3、通過家庭承包方式取得耕地土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)繼承
按照《農(nóng)村土地承包法》第15、31條和*高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第25條第1款規(guī)定，通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶；農(nóng)戶成員以具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格為前提；除非承包地為林地，在土地承包經(jīng)營權(quán)系通過家庭承包方式取得的情況下，農(nóng)戶成員死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)繼承。
（執(zhí)筆人：辛正郁）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第40輯）第120-123頁。
4、限制業(yè)主專有部分所有權(quán)的業(yè)主公約或章程的效力問題
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第76條的規(guī)定，經(jīng)營性用房的專有部分的經(jīng)營方式不屬于業(yè)主大會(huì)的共同決定事項(xiàng)。業(yè)主公約或章程作出的該專有部分是自主經(jīng)營還是委托他人經(jīng)營，由全體業(yè)主按照少數(shù)服從多數(shù)原則投票共同決定的約定無效。業(yè)主大會(huì)根據(jù)該公約或章程作出委托經(jīng)營的決定后，業(yè)主委員會(huì)與他人簽訂的委托經(jīng)營合同，對(duì)未經(jīng)同意或追認(rèn)的業(yè)主不發(fā)生法律效力。
（執(zhí)筆人：姜強(qiáng)）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第41輯）第210-218頁。
5、未經(jīng)抵押權(quán)人同意是否影響轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)合同的效力？
《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！本筒粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，這里的轉(zhuǎn)讓，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，而不是原因。引起不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的原因行為即合同的效力，不受抵押權(quán)人是否同意轉(zhuǎn)讓抵押物的影響。
（執(zhí)筆人：楊永清）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第42輯）第148-153頁。
6、夫妻一方父母以子女名義購置房屋，應(yīng)認(rèn)定贈(zèng)與的是房屋還是購房款？
父母出全資以其已婚子女的名義購買并已向子女作出贈(zèng)與之意思表示的房屋，應(yīng)視為父母對(duì)子女的贈(zèng)與。在房屋未交付使用且產(chǎn)權(quán)登記尚未完成前，作為贈(zèng)與人的父母有權(quán)撤銷該項(xiàng)贈(zèng)與。在尚未付清該房屋的全部款項(xiàng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，父母即表示撤銷贈(zèng)與的情況下，子女因離婚或離婚后分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)問題進(jìn)行的訴訟中，不宜認(rèn)定父母贈(zèng)與的只是已經(jīng)實(shí)際支付的購房款，進(jìn)而將上述購房款作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。
（執(zhí)筆人：韓玫余國英沈妙）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第44輯）第185-189頁。
7、以合作開發(fā)項(xiàng)目國有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬
合作開發(fā)房地產(chǎn)過程中，對(duì)以合作開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地使用權(quán)作抵押所取得的用于項(xiàng)目開發(fā)的貸款，如果合作開發(fā)協(xié)議未對(duì)該貸款歸屬進(jìn)行約定，則在分配合作開發(fā)項(xiàng)目權(quán)益時(shí)，該貸款既不能作為雙方當(dāng)事人的共同投資，也不能認(rèn)定為合作開發(fā)房地產(chǎn)當(dāng)事人的投資；基于該融資產(chǎn)生的負(fù)債亦非合作開發(fā)房地產(chǎn)的單方負(fù)債，應(yīng)屬于項(xiàng)目負(fù)債。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第52輯）第133-138頁。
8、如何理解農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”農(nóng)村土地承包合同發(fā)生的糾紛？
農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁法第二條規(guī)定的“訂立”土地承包合同發(fā)生的糾紛，是指合同訂立過程中，圍繞當(dāng)事人締約能力、合同形式、合同訂立時(shí)間的確認(rèn)、格式條款的理解與適用、締約過失責(zé)任的認(rèn)定與承擔(dān)等發(fā)生的糾紛，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛。對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)而提起的民事訴訟，人民法院應(yīng)按照《*高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》**條第二款的規(guī)定，告知當(dāng)事人向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。
（執(zhí)筆人：沈丹丹）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第52輯）第139-142頁。
9、案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民**批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以此為由主張合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽?，人民法院不予支?
土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民**批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民**批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。而在案件判決生效后，劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民**批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，當(dāng)事人以劃撥土地已經(jīng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民**批準(zhǔn)、辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)為由，主張劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同有效，申請(qǐng)?jiān)賹彽?，人民法院不?yīng)支持。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第52輯）第148-155頁。
10、出讓人按照聯(lián)合競(jìng)買人的約定與其中一方簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人
當(dāng)事人簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議約定雙方出資競(jìng)買建設(shè)用地使用權(quán)，并由一方辦理土地摘牌手續(xù)，領(lǐng)取土地成交確認(rèn)書，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。出讓人向該方當(dāng)事人發(fā)出成交確認(rèn)書并與其簽訂土地使用權(quán)出讓合同后，簽訂合同的競(jìng)買人就出讓土地的履行、解除等單獨(dú)起訴出讓人的，另一方聯(lián)合競(jìng)買人不屬于必須共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人。
（執(zhí)筆人：辛正郁沈丹丹）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第55輯）第97-100頁。
11、當(dāng)事人就他人承包的土地主張權(quán)利，人民法院應(yīng)當(dāng)受理并作出裁判
未獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的當(dāng)事人，不向村民委員會(huì)要求承包土地，而以自己是該村某一土地承包經(jīng)營戶的家庭成員為由，針對(duì)他人已經(jīng)承包經(jīng)營的土地，主張成為該農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)共有人的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益之爭(zhēng)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理，并依據(jù)農(nóng)村土地承包法第二十六條之規(guī)定，對(duì)其是否屬于該戶土地承包經(jīng)營權(quán)的共有人作出裁判。
（執(zhí)筆人：韓玫）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第110-114頁。
12、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后土地被征收，征地補(bǔ)償款是否歸受讓方所有
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)依法轉(zhuǎn)讓后，原承包人即退出承包關(guān)系，受讓方與發(fā)包方形成新的承包關(guān)系，土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)利主體發(fā)生變更，受讓方成為新的土地承包經(jīng)營權(quán)人。土地被征收后，受讓方有權(quán)享有相應(yīng)的土地補(bǔ)償費(fèi)。
（執(zhí)筆人：王丹）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第124-127頁。
13、房屋登記權(quán)利人出賣共有房屋不符合法律規(guī)定或者合同約定條件的合同效力問題
出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在某個(gè)人名下的房屋，不符合物權(quán)法第九十七條關(guān)于共有物處分的規(guī)定或者當(dāng)事人的另行約定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對(duì)價(jià)合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，其他共有權(quán)人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
（執(zhí)筆人：仲偉珩）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第128-133頁。
14、當(dāng)事人就簽訂土地承包經(jīng)營權(quán)合同后未實(shí)際取得承包土地而提起訴訟，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理
土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時(shí)即已設(shè)立。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員就未取得該合同項(xiàng)下承包土地與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生的糾紛，屬于平等民事主體之間的民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件予以受理。
（執(zhí)筆人：沈丹丹）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第56輯）第134-137頁。
15、出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人約定的條件，買受人請(qǐng)求強(qiáng)制履行房屋買賣合同的糾紛處理
出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。
（執(zhí)筆人：王丹）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第57輯）第149-153頁。
16、集體經(jīng)濟(jì)組織作出的土地承包方案調(diào)整決定違反法律規(guī)定、侵害承包人權(quán)益的，依法應(yīng)予撤銷
集體經(jīng)濟(jì)組織通過召開村民會(huì)議等方式，作出土地承包方案調(diào)整的決定，違反農(nóng)村土地承包法對(duì)承包權(quán)保護(hù)等法律規(guī)定，侵害承包人權(quán)益的，承包人依據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，向人民法院起訴請(qǐng)求撤銷該決定的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持。
（執(zhí)筆人：沈丹丹）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第57輯）第154-156頁。
17、是民間借貸還是商品房買賣？
不簽訂書面的借款合同，只用簽訂《商品房買賣合同》并登記備案的方式作為擔(dān)保，同時(shí)簽訂回購協(xié)議，然后再用出借人向借款人實(shí)際交付款項(xiàng)的方式建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是目前一些民間借貸當(dāng)事人選擇的借貸方式。判斷當(dāng)事人之間法律關(guān)系的性質(zhì)，不能僅看合同的名稱、形式和內(nèi)容，更重要的是分析當(dāng)事人之間法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。如果《商品房買賣合同》中售房方并未準(zhǔn)備實(shí)際交付房屋，而購房一方亦不關(guān)心取得所購房屋產(chǎn)權(quán)。且雙方當(dāng)事人的關(guān)注點(diǎn)集中在《回購協(xié)議》及其相應(yīng)的違約金上，則足以證明雙方之間真實(shí)的法律關(guān)系是民間借貸。
（執(zhí)筆人：韓玫）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第58輯）第96-103頁。
18、債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人間達(dá)成以物抵債協(xié)議但未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，該協(xié)議效力如何確定？
債務(wù)清償期屆滿后當(dāng)事人達(dá)成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。但經(jīng)釋明，當(dāng)事人要求繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)繼續(xù)審理。
（執(zhí)筆人：夏正芳潘軍鋒仲偉珩）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第58輯）第121-124頁。
19、買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不屬于物權(quán)確認(rèn)爭(zhēng)議
確認(rèn)物權(quán)以存在物權(quán)歸屬爭(zhēng)議為前提。買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請(qǐng)求確認(rèn)其享有標(biāo)的物之所有權(quán)的，不符合物權(quán)法第三十三條規(guī)定的物權(quán)歸屬爭(zhēng)議，不應(yīng)納入物權(quán)確認(rèn)之訴。
（執(zhí)筆人：辛正郁）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第61輯）第177-180頁。
20、如何區(qū)分合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中的清理?xiàng)l款與“名為合作實(shí)為借貸”合同？
合同約定，一方出地，另一方出資，設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，按照出資比例享有項(xiàng)目公司股東權(quán)益，合作開發(fā)房地產(chǎn)。從約定的權(quán)利義務(wù)內(nèi)容看，協(xié)議性質(zhì)為共同出資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同。合同還約定，終止履行后接受出資一方返還出資方投資款本金及按同期銀行貸款利率四倍支付利息，依據(jù)合同法第九十七條、第九十八條規(guī)定，此約定性質(zhì)為合同終止履行后的清理?xiàng)l款，不屬于《*高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十六條規(guī)定的名為合作合同實(shí)為借款合同情形。
（執(zhí)筆人：馮小光謝愛梅）索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》（第62輯）第154-157頁